По правилам. Как провести собрание собственников

В «Панораму столицы» обратились жители Сыктывкара с вопросом о том, как грамотно провести общее собрание собственников. Редакция переадресовала обращение руководителю центра «ЖКХ Контроль» в Коми Дарье Шучалиной, также возглавляющей постоянную рабочую группу по вопросам ЖКХ в Общественной палате Коми.

— В связи с послаблениями ограничительных мер, введенных из-за эпидемии коронавируса, многие управляющие компании и ТСЖ готовят отчетные собрания для собственников помещений в многоквартирных домах. Если на очную часть очно-заочного общего собрания никто не придет, оно будет считаться состоявшимся?
— Будет, если в заочной форме этого же собрания примет участие достаточное количество собственников.
Количество собственников на очной части собрания в очно-заочной форме законодательство не устанавливает. Кворум состоит из собственников, участвовавших как в очной, так и в заочной части голосования (ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
— Из каких источников брать информацию о площади помещения?
— Наличие в бланке информации о площади помещения собственника — не обязательное условие, это следует из части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса.
Достоверные сведения, в том числе о площади помещения в доме, содержатся в ЕГРН. Это определено частью 2 статьи 1 закона №218-ФЗ и пунктами 3–4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ №491.
— Как быть, если собственник присылает решение в виде копии по электронной почте, так как находится удаленно и такая возможность Прописана в регламенте проведения собрания?
— С 2018 года инициатор общего собрания обязан передавать оригиналы протокола в управляющую компанию (ТСЖ). Исключений из правила нет (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса). Управленцы жилфондом вправе потребовать от собственника представить подлинник решения.
Его можно передать, например, почтовым отправлением или курьерской доставкой. При этом его необходимо передать в срок, который установлен в уведомлении о проведении общего собрания.
— Кто может оспорить решение общего собрания членов ТСЖ?
— В общем собрании членов ТСЖ имеют право участвовать собственники помещений в доме, которые являются членами товарищества на основании поданных ими заявлений о вступлении в члены ТСЖ. Это предусмотрено частью 1 статьи 143 Жилищного кодекса.
Законодательство прямо не устанавливает, кто может оспаривать решения общих собраний членов ТСЖ. Решение собрания вправе оспорить в суде участник гражданско-правового сообщества. Это предусмотрено частью 3 статьи 181.4 Гражданского кодекса. Из этого следует, что решение общего собрания членов ТСЖ вправе оспаривать член такого товарищества как его участник.
Также право оспаривать решения таких собраний имеет госжилинспекция (ГЖИ) в рамках государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля в силу статьи 20 Жилищного кодекса.
— Как известить собственников помещений о предстоящем общем собрании, если они не проживают по месту регистрации?
— Используйте разные способы уведомления собственников помещений. Например, разместите объявление о проведении собрания на досках информации и разошлите заказные письма. Все способы уведомления описаны в части 4 статьи 45 Жилищного кодекса.
Корреспонденцию отправляйте тем, кто не проживает в доме. Если вы не знаете адреса собственника, направьте извещение по адресу нахождения его имущества – квартиры. Такой порядок применяют при определении подсудности, если место нахождения должника неизвестно (ч. 1 ст. 29 Гражданско-правового кодекса). Направьте сообщение за 10 дней до даты проведения общего собрания либо в более ранние сроки.
— Можно ли оспорить только часть решений, принятых на общем собрании, не отменяя всего протокола?
— Да, можно. Протокол и решение общего собрания – разные понятия. Обжалуют в суде не протокол, а решение (ст. 181.3 Гражданского кодекса). Любое решение собрания оформляют протоколом. Так как протокол может содержать несколько самостоятельных решений общего собрания, то и обжаловать можно каждое решение отдельно, даже если все вместе они включены в один протокол.
— Когда составлять список присутствующих на очно-заочном собрании и кого в него включать?
-Список собственников – участников собрания — нужно составить на обе части общего собрания: очную и заочную. В списке указывают тех, кто передал письменные решения. Такие правила установлены Жилищным кодексом. При очно-заочной форме общего собрания голоса считают по итогам обоих этапов голосования путем подсчета письменных решений (ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса).
— Как подтвердить решения собственников, если было очное голосование?
— Решения можно подтвердить протоколом собрания, так как их оформляют независимо от формы общего собрания (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса). Требования к протоколу утверждены Минстроем России в рамках Приказа №44/пр.
Закон не требует использовать письменную форму для решений собственников, если общее собрание проводили путем совместного присутствия, но вы вправе письменно оформить решения по своей инициативе. Такой вывод следует из части 4 статьи 48 Жилищного кодекса.